GLI IMPIANTI EOLICI E L’APPLICAZIONE DELL’ICI:
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE

L’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) è disciplinata dal D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.

In estrema sintesi, presupposto per l’applicazione dell’ICI è il possesso dei seguenti immobili situati nel territorio dello Stato: (i) fabbricati; (ii) aree edificabili; (iii) terreni agricoli. L’imposta è dovuta a ciascun Comune in cui è situato l’immobile, soggetto passivo dell’imposta è il proprietario di immobili ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residente nel territorio dello Stato o se non ha ivi la sede legale o amministrativa.

La base imponibile dell’imposta è il valore degli immobili, determinato in base alle caratteristiche di ciascuno di essi.

Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore dell’immobile è costituito dall’intera rendita catastale (rivalutata del 5%), vigente all’1 gennaio dell’anno di imposizione, moltiplicata per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (l’impianto eolico è un opificio, in quanto è destinato alla produzione di energia e, come tale, allo stesso deve essere attribuita la categoria D/1 Opifici).

L’imposta è determinata moltiplicando l’aliquota vigente nel Comune in cui è ubicato l’immobile per il valore dell’immobile medesimo; l’aliquota è deliberata da ciascun Comune, entro il 31 ottobre di ogni anno, con effetto per l’anno successivo; l’aliquota deve essere deliberata in misura non inferiore al 4 per mille né superiore al 7 per mille.

La determinazione della rendita catastale delle unità accertate nelle categorie del gruppo D, si effettua con metodo diretto, ricercando cioè per ogni singola unità, la rendita media ordinaria ritraibile. Al riguardo, sussistono fondamentalmente due possibili modi di procedere nella stima della rendita catastale di tali unità. La prima metodologia si fonda direttamente sulla ricerca del reddito medio ordinario ritraibile al netto delle spese e al lordo dei tributi. Il suo utilizzo si limita, però, a quei casi in cui è possibile un’appropriata analisi dei canoni di locazione, riscontrabili sul mercato. In tali casi si determina il canone lordo medio annuo, riferito all’epoca censuaria, attraverso le suddette indagini, tenendo presente il principio dell’ordinarietà, si considerano le eventuali aggiunte e detrazioni e si ricava la rendita sottraendo ad esso tutte le spese gravanti sulla proprietà, eccetto le imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie.

Nel caso, invece, in cui per le unità immobiliari urbane nella zona non sia in uso il sistema dell’affitto, si perviene alla rendita catastale attraverso la ricerca del valore medio ordinario che ha l’immobile, riferito all’epoca censuaria e in condizioni di permanenza della destinazione per la quale è costruito.

Dal valore venale si ricava la rendita catastale con l’applicazione del saggio di interesse che compete ad analoghi investimenti in capitali con la relazione: “Rc=V(r/1-a)” dove “r” è il saggio di fruttuosità al netto da spese e oneri gravanti sulla proprietà escluse le imposte ed “a” rappresenta l’aliquota complessiva delle imposte e contributi gravanti sugli immobili.

Quando il mercato non esprime dati certi circa i prezzi di immobili similari è possibile individuare il valore immobiliare attraverso la valutazione del costo di ricostruzione a nuovo, previa decurtazione per vetustà, se ne ricorre il caso (è a questa metodologia operativa cui si è fatto più frequentemente ricorso, nella recente prassi catastale, per la determinazione della rendita in relazione alle specificità delle tipologie immobiliari in esame e ai dati economici normalmente rilevabili dal mercato).

Relativamente all’individuazione del saggio di fruttuosità, nei casi di immobili come le centrali eoliche (impianti eolici) in cui non si hanno consolidati elementi di giudizio in tema di redditività dei capitali fondiari investiti, la prassi attuale prevede l’applicazione della formula “Rc=V*r” dove “r” individua il saggio di fruttuosità, che può essere assunto al 2%, tenendo presente gli oneri in aumento e in detrazione del reddito annuo lordo, stabiliti dalla legge catastale, e le indicazioni fornite dalla prevalente giurisprudenza.

Da ciò ne segue che si potrebbe valutare il costo fiscale annuo per ICI come segue:

Valore dell’impianto [costo di realizzazione]: 1.000
Indice di fruttuosità: 2%
Rendita catastale presunta (Rc): 20
Base imponibile: Rc x 50 X 1,05 = 20 x 50 x 1,05 = 1.050
Aliquota massima: 0,7%
Imposta annua: 7,35
Incidenza sul valore dell’impianto: 0.7%

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